hipoteca

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Préstamo que hace un banco a una persona o empresa, cuya garantía es el valor de un inmueble. Se formaliza en un documento público, el cual debe quedar inscrito en el Registro de la Propiedad.

La hipoteca propiamente dicha es la garantía que el comprador de la vivienda proporciona al banco. De esta manera, el propio inmueble adquirido se ofrece como garantía del pago. En caso de incumplimiento, la entidad (acreedor) puede proceder, después de las negociaciones y procedimiento establecido, a subastar el bien hipotecado para cobrar lo que se le debe. 

Los elementos principales de una hipoteca son: el capital, los intereses y el plazo.

Es normal que las entidades bancarias pidan un aval al formalizar la hipoteca. Este aval actúa como una garantía, es decir, si el deudor no goza de la solvencia necesaria en un momento dado, es decir, no puede pagar la cuota de la hipoteca, el avalista será el responsable de pagarlo.  

Para calcular las cuotas de la hipoteca se utilizan habitualmente el método de amortización alemán y el francés, siendo el más común el modelo de amortización  francés. Normalmente el tipo de interés que se aplica es variable, generalmente asociado a un tipo de referencia como el EURIBOR al que se le suma un diferencial aunque también es posible una hipoteca con un tipo de interés fijo:

  • Método de amortización francés. En este supuesto, la mayor parte de los intereses del préstamo se pagan al banco durante las primeras cuotas de la hipoteca, de forma que si en un momento dado se decidiese devolver toda la deuda pendiente al banco, éste ya habrá cobrado una parte importante de sus beneficios. Con este método la cuota a pagar será la misma, mientras no haya una revisión.
  • Método de amortización alemán. Las cuotas varían siempre, aunque la parte del principal que se paga es la misma, al calcularse los intereses sobre el capital pendiente el total de la cuota varia. La cuota que se paga será cada vez mensualidad.
Diferentes organismos aconsejan que el importe de la cuota de la hipoteca no sea superior al 30% de los ingresos que se obtienen.

Nos podemos encontrar también:
  • Hipotecas multidivisas: tipo de hipoteca en la que el préstamo se pide en varias divisas, incluida la del país donde se firma el documento. 
  • Hipoteca inversa: es una operación financiera diseñada para mayores de 65 años y personas dependientes, en la que el bien o vivienda se tasa por una sociedad de tasación y en función de su precio de mercado se percibirá el crédito en dicha cuantía.

En caso de impago de una hipoteca se recurre a un proceso legal de pérdida del bien hipotecado, conocido como juicio hipotecario. 

Cuando una persona está interesada en solicitar una hipoteca a una entidad financiera, las entidades financieras realizan un exhaustivo estudio de las condiciones económicas del cliente, fijándose sobre todo en la capacidad económica del mismo y en el número de deudas o créditos que éste tenga.

En ocasiones, las hipotecas entre sus condiciones, tienen establecido lo que se llama un "suelo de hipoteca". Este concepto hace referencia a un tipo de interés mínimo sobre el que se calcula la cuota. Esto significa, por ejemplo, que si una hipoteca está referenciada al EURIBOR pero se establece un tipo mínimo del 5%, aunque el EURIBOR baje al 4% o 3%, se seguirá pagando intereses al 5%.

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